전주부동산변호사, 중개사 설명이 빠졌을 때
결론부터 말씀드리면, 중개사에게 책임을 묻는 사건은 확인·설명서에서 시작합니다. 설명했어야 할 사항이 비어 있거나 사실과 다르게 적혀 있다면, 그 서면이 그대로 증거가 되므로 계약서와 함께 가장 먼저 찾아 두셔야 합니다.
전주에서 다가구주택 한 호실에 전세로 들어간 분이 상담을 오셨습니다.
경매 통지를 받고 나서야 같은 건물에 선순위 보증금이 많이 깔려 있다는 사실을 알게 되셨습니다.
계약할 때 그런 이야기는 듣지 못했다고 하셨습니다.
가방에서 나온 확인·설명서에는 그 칸이 비어 있었습니다.
중개사에게 책임을 물을 수 있는 경우는 언제인가요?
중개를 하면서 고의나 과실로 손해를 입힌 경우입니다. 설명의무를 지키지 않은 사건이 대표적입니다.
공인중개사법은 중개대상물의 권리관계, 법령상 이용 제한, 시설 상태 등을 확인해 설명하고 그 내용을 서면으로 교부하도록 정하고 있습니다.
그래서 설명했어야 하는 사항을 빠뜨렸거나, 확인하지 않고 사실과 다르게 말한 경우가 책임의 출발점이 됩니다.
실무에서 자주 보는 유형은 몇 가지로 모입니다.
다가구주택의 선순위 보증금 총액을 알려 주지 않은 경우, 근저당 채권최고액을 잘못 전한 경우, 건축물대장과 다른 용도나 위반건축물 표시를 말하지 않은 경우입니다.
토지에서는 도로 저촉이나 개발행위 제한을 빠뜨린 사건이 많습니다.
중개보조원이 안내했더라도 그 행위는 고용한 개업공인중개사의 행위로 보기 때문에, 명함을 받은 사람이 누구였는지로 책임이 사라지지는 않습니다.
전주부동산변호사와 상담하실 때 가장 먼저 보는 서면도 확인·설명서입니다.
책임을 따질 때 필요한 자료는 넷입니다. 계약서, 확인·설명서, 공제증서 사본, 계약 당시 등기부입니다. 계약 전후로 주고받은 문자와 중개사가 보낸 매물 안내도 함께 모아 두시면 설명 내용을 다툴 때 쓰입니다.
확인·설명서에서 먼저 볼 칸은 어디인가요?
권리관계 칸과 선순위 보증금 관련 기재를 봅니다. 비어 있는 칸 자체가 쟁점이 됩니다.
확인·설명서에는 소유권과 담보권 등 권리관계를 적는 칸이 있습니다.
임대차라면 그 건물에 먼저 들어와 있는 보증금 현황을 적는 부분이 핵심입니다.
이 칸이 공란이거나 "해당 없음"으로 되어 있는데 실제로는 선순위 보증금이 있었다면, 설명이 제대로 이루어졌는지 다툴 여지가 생깁니다.
그다음은 공법상 이용 제한 칸입니다.
위반건축물 여부, 용도지역, 도로 조건이 여기에 들어갑니다.
시설물 상태 칸은 누수나 난방처럼 입주 후 분쟁이 잦은 부분입니다.
마지막으로 중개보수와 보증 관련 기재, 그리고 서명란을 확인합니다.
서명이 담당 중개사 본인 것인지, 사무소 명칭과 등록번호가 맞는지가 나중에 상대를 특정할 때 쓰입니다.
전주부동산변호사와 상담하실 때는 이 서면을 사진이 아니라 원본으로 가져오시는 편이 좋습니다.
| 확인할 칸 | 빠지면 생기는 문제 | 대조할 자료 |
|---|---|---|
| 권리관계 | 근저당·가압류를 모른 채 계약 | 계약 당시 등기부등본 |
| 선순위 보증금 | 경매에서 배당을 못 받음 | 확정일자 부여현황, 임대인 자료 |
| 공법상 이용 제한 | 용도 변경·대출·영업 불가 | 건축물대장, 토지이용계획확인서 |
| 시설물 상태 | 입주 후 누수·하자 분쟁 | 입주 전후 사진, 수리 견적 |
| 보증 설정 | 배상 재원을 확인하지 못함 | 공제증서 또는 보증보험 증서 |
▲ 비어 있는 칸이 그대로 쟁점이 됩니다
손해는 어떻게 계산되나요?
설명이 제대로 되었다면 입지 않았을 손해를 기준으로 봅니다. 다만 본인 과실이 반영됩니다.
전세 사건이라면 보증금 가운데 회수하지 못한 금액이 출발점입니다.
경매가 진행된 경우에는 배당으로 받은 금액을 빼고 남은 부분을 계산하게 됩니다.
그래서 배당표와 경매 진행 서류가 손해액 입증자료가 됩니다.
매매 사건은 조금 다릅니다.
위반건축물이나 이용 제한을 몰라 생긴 가치 차액, 또는 원래 목적대로 쓸 수 없어 들어간 비용을 따집니다.
여기서 과실상계가 자주 문제됩니다.
등기부는 누구나 떼어 볼 수 있으므로, 계약 당사자에게도 기본적인 확인을 기대하는 것이 보통입니다.
그 결과 손해 전액이 아니라 일부만 인정되는 사건이 적지 않습니다.
전주부동산변호사가 상담에서 회수 가능 금액을 먼저 가늠해 보는 이유가 여기에 있습니다.
▲ 2번을 건너뛰면 3번에서 금액을 다투게 됩니다
공제금은 어디에 어떻게 청구하나요?
중개사가 가입한 공제나 보증보험에 청구합니다. 증서에 적힌 기관과 기간을 먼저 확인하셔야 합니다.
공인중개사법은 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하기 위해 보증을 설정하도록 하고 있습니다.
법령은 개인 중개업자는 2억 원 이상, 법인은 4억 원 이상을 설정하도록 정하고 있습니다.
다만 이 금액은 한 사람에게 보장되는 한도가 아니라 설정 총액이라는 점을 유념하셔야 합니다.
같은 사무소에서 피해자가 여러 명 나오면 나누어 지급되는 구조이기 때문입니다.
청구할 때는 손해를 확정한 자료가 필요합니다.
그래서 판결이나 조정 결과를 받은 뒤 공제금을 청구하는 순서로 가는 사건이 많습니다.
증서에 적힌 보증 기간도 봐야 합니다.
계약 당시 유효한 보증이 있었는지가 지급 여부에 영향을 주므로, 확인·설명서에 첨부된 증서 사본을 버리지 않는 것이 좋습니다.
중개사무소가 이미 폐업한 경우에는 보증 설정 내역을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
전주부동산변호사가 사건을 검토할 때 증서를 먼저 찾는 이유가 여기에 있습니다.
소송은 전주에서 할 수 있나요?
중개사무소나 상대방 주소가 전주라면 전주지방법원에서 진행할 수 있습니다.
손해배상 청구는 원칙적으로 피고의 주소지 법원에 내고, 불법행위를 이유로 하는 경우에는 그 행위가 있었던 곳의 법원에도 낼 수 있습니다.
전주 완산구나 덕진구의 중개사무소에서 계약한 사건이라면 전주지방법원에서 다루게 됩니다.
부동산 자체에 관한 분쟁이 함께 걸려 있으면 그 부동산 소재지 법원도 선택지가 됩니다.
익산이나 군산의 중개사무소라면 전주지방법원 군산지원 관할이라 기일마다 이동 시간을 계산해야 합니다.
임대인과 중개사 양쪽에 책임을 묻는 사건이라면 청구를 어떻게 구성할지 먼저 정합니다.
보증금 반환은 임대인을 상대로, 설명의무 위반은 중개사를 상대로 구하는 구조가 보통입니다.
경매가 이미 진행 중이라면 배당 절차 일정과 소송 일정이 겹치므로 순서를 맞춰야 합니다.
전주부동산변호사에게 사건을 맡기실 때 경매 사건번호를 함께 알려 주시면 이 일정 조정이 빨라집니다.
계약 전에 막을 방법은 없나요?
서류 세 장을 직접 확인하는 것으로 많은 사고를 줄일 수 있습니다.
첫째는 등기부등본입니다. 계약 당일과 잔금일에 각각 떼어 보시면 그 사이에 생긴 권리 변동이 보입니다.
둘째는 건축물대장입니다. 위반건축물 표시와 용도가 들은 설명과 같은지 확인합니다.
셋째는 중개사무소의 등록 사항입니다. 등록번호와 대표자 이름이 확인·설명서와 일치하는지 보고, 공제증서 사본을 받아 둡니다.
다가구주택이라면 선순위 보증금 현황을 서면으로 받아 두시는 편이 좋습니다.
말로만 들은 내용은 나중에 입증이 어렵습니다.
참고로 대한변호사협회는 요건을 갖춘 변호사에게 분야별 전문 등록을 인정하며, 법무법인 태앤규는 부동산·형사·이혼·노동법 네 분야에 전문 등록이 되어 있습니다.
중개사 설명은 계약의 일부입니다.
그 설명이 서면에 남아 있는지가 나중에 모든 것을 가릅니다.
공식 자료와 근거
자주 묻는 질문
확인·설명서를 받지 못했는데 지금이라도 받을 수 있나요?
중개사는 확인·설명 내용을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고 일정 기간 보존하도록 되어 있습니다. 그래서 사무소에 보관본이 있는 경우가 많고, 교부 요청을 먼저 해 보실 수 있습니다. 응하지 않거나 분쟁이 이미 시작되었다면 소송에서 문서제출명령이나 사실조회로 확보하는 방법을 검토합니다. 받지 못한 사실 자체도 쟁점이 될 수 있어 요청 기록을 남겨 두시는 편이 좋습니다.
등기부를 제가 안 본 것도 문제가 되나요?
과실상계에서 문제가 될 수 있습니다. 등기부는 누구나 열람할 수 있어 거래 당사자에게도 기본적인 확인을 기대하는 것이 보통이고, 그 결과 손해 전액이 아니라 일부만 인정되는 사건이 적지 않습니다. 다만 다가구주택의 선순위 보증금처럼 등기부만으로는 알 수 없는 사항은 사정이 다릅니다. 어떤 정보였는지에 따라 판단이 갈리므로 자료를 모아 상담하시는 편이 좋습니다.
중개보조원이 설명한 것도 중개사 책임인가요?
공인중개사법은 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보도록 정하고 있습니다. 그래서 실제 안내한 사람이 보조원이었다는 이유로 책임이 사라지지는 않습니다. 다만 누가 어떤 말을 했는지 특정해야 하므로 명함, 문자, 통화 기록을 남겨 두는 것이 중요합니다. 확인·설명서의 서명란도 함께 확인하셔야 합니다.
이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건에 대한 구체적 법률 자문이나 결과 보장이 아닙니다. 실제 대응은 사실관계와 증거, 법령·실무의 변경에 따라 달라질 수 있으므로 변호사와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.