월세가 밀린 세입자를 내보내려면
결론부터 말씀드리면, 세입자를 내보내는 일은 해지 통보에서 시작해 판결과 인도집행으로 끝나는 절차이고, 중간에 점유가 바뀌면 받은 판결을 쓰지 못하게 될 수 있습니다.
상가 임대인 한 분이 통장 내역을 인쇄해 오셨습니다.
넉 달째 월세가 들어오지 않았고, 연락은 읽지도 않는 상태였습니다.
가게 문은 닫혀 있는데 짐은 그대로 있다고 하셨습니다.
먼저 여쭤본 것은 계약서에 적힌 임대 목적물이 상가인지 주택인지였습니다.
어느 쪽이냐에 따라 해지할 수 있는 시점이 달라지기 때문입니다.
임대료가 밀리기 시작하면 시간이 갈수록 회수해야 할 금액만 늘어납니다.
언제부터 계약을 해지할 수 있나요?
연체된 차임이 일정한 기수에 이르렀을 때입니다.
건물 임대차에서는 차임 연체액이 2기에 이르면 계약을 해지할 수 있도록 정해져 있습니다.
다만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가라면 3기의 차임액에 이르러야 해지나 갱신 거절이 가능합니다.
여기서 말하는 기수는 연속으로 밀린 개월 수가 아니라 밀린 금액의 합계를 기준으로 봅니다.
한 달 내고 한 달 거르는 식으로 반복된 경우에도 합계가 기준에 이르면 해지를 검토할 수 있습니다.
중간에 일부 금액만 들어왔다면 그 돈이 어느 달치로 충당되었는지도 함께 따져봅니다.
계약서에 자동으로 해지된다는 조항이 있더라도, 통보 없이 곧바로 점유를 되찾을 수 있는 것은 아닙니다.
| 구분 | 해지 기준 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 주택 임대차 | 차임 연체액 2기 | 계약서, 입금 내역 |
| 상가 임대차 | 차임 연체액 3기 | 계약서, 세금계산서 |
| 관리비·공과금 | 차임과 구분해 판단 | 고지서, 정산 내역 |
| 보증금 공제 | 인도 시점에 정산 | 연체 명세, 원상회복 견적 |
▲ 목적물의 성격부터 확정해야 기준이 잡힙니다
해지 통보는 어떻게 남겨야 하나요?
내용증명으로 보내 도달 사실을 남기는 것이 안전합니다.
해지는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 문자로만 보내두면 나중에 도달 여부를 다투게 됩니다.
통보서에는 연체된 차임의 기간과 금액, 해지한다는 의사, 언제까지 건물을 비워달라는 요청을 적습니다.
주소가 바뀌어 반송되는 경우가 많아 사업자등록상 주소와 계약서상 주소를 함께 확인합니다.
임차인이 여러 명이거나 전대가 있었다면 각각에게 따로 보내야 합니다.
전주민사변호사로 이 단계 상담을 받다 보면, 통보 없이 바로 소송을 준비하다 절차가 되돌아가는 경우를 봅니다.
소송 전에 점유이전금지가처분이 필요한가요?
필요한 경우가 많습니다.
판결은 소송에서 상대로 삼은 사람에게만 효력이 미칩니다.
소송 중에 다른 사람이 들어와 점유하면, 어렵게 받은 판결로 집행하지 못하는 상황이 생깁니다.
그래서 인도를 구하는 소송에서는 소 제기와 함께 점유를 묶어두는 가처분을 먼저 신청하는 것이 보통입니다.
가처분에는 담보 제공이 따르는데, 실무에서는 보증보험증권으로 갈음하는 경우가 많습니다.
가처분 집행 과정에서 실제 점유자가 누구인지 확인되는 부수적인 효과도 있습니다.
임대인이 직접 잠금장치를 바꾸거나 짐을 밖으로 옮기는 것은 위험합니다. 계약이 해지되었더라도 주거침입이나 재물손괴, 업무방해 문제가 제기될 수 있고, 오히려 임차인에게 손해배상 근거를 만들어 주게 됩니다.
밀린 월세는 소송에서 어떻게 받나요?
건물 인도와 함께 청구하는 것이 보통입니다.
소장에는 건물을 인도하라는 청구와 연체 차임을 지급하라는 청구를 함께 담습니다.
여기에 계약 해지 이후부터 인도를 마칠 때까지의 차임 상당액도 함께 구합니다. 계약이 끝난 뒤에도 계속 점유한 부분은 부당이득으로 정리하기 때문입니다.
여기에 지연손해금과 소송비용도 함께 청구할 수 있습니다.
보증금이 남아 있다면 인도 시점에 연체액과 원상회복 비용을 공제해 정산하게 됩니다.
보증금이 이미 연체액에 미치지 못한다면 회수 가능성을 따로 살펴야 하므로, 전주민사변호사와 재산 조회나 가압류를 함께 검토하시는 편이 낫습니다.
▲ 이 세 가지가 갖춰지면 소장 작성이 빨라집니다
판결을 받은 뒤 인도집행은 어떻게 진행되나요?
집행문을 받아 집행관에게 인도집행을 신청합니다.
집행관이 현장에 나가 계고를 하고, 정해진 기한까지 비우지 않으면 강제로 인도를 실시합니다.
남아 있는 물건은 임의로 버릴 수 없어 별도로 보관하게 되며, 그 비용은 우선 신청한 쪽이 부담하게 됩니다.
집행 당일에는 인부와 차량이 함께 나가기 때문에 비용이 적지 않게 듭니다.
내부에 남은 짐의 양을 미리 가늠해 두시면 예상 밖의 지출을 줄일 수 있습니다.
그래서 판결까지 가기 전에 인도 시점과 정산 방법을 합의로 정리하는 편이 비용 면에서 나은 경우도 많습니다.
임대차 분쟁은 해지가 유효한가와 판결을 실제로 집행할 수 있는가 두 가지에서 갈립니다. 통보 기록과 점유 상태를 남기는 일이 그래서 중요합니다.
다음 임차인에게는 무엇을 대비해 둘까요?
계약 단계에서 절차를 줄여둘 수 있습니다.
차임 연체 시 해지 요건과 원상회복 범위를 계약서에 구체적으로 적어두면 다툼의 여지가 줄어듭니다.
제소전화해를 해 두면 나중에 소송을 거치지 않고 집행에 나아갈 수 있어, 장기 임대에서는 검토할 만합니다.
임차인의 사업자등록과 연락처, 보증인 정보를 계약 당시에 확보해 두는 것도 회수에 도움이 됩니다.
전주민사변호사로 계약서를 검토하다 보면 특약 한 줄이 빠져 분쟁이 길어지는 경우를 자주 봅니다.
이미 분쟁이 시작되었다면 전주민사변호사와 남은 보증금과 연체액을 먼저 계산해 보고 순서를 정하시기 바랍니다.
공식 자료와 근거
자주 묻는 질문
보증금이 남아 있는데도 명도소송을 해야 하나요?
보증금이 남아 있어도 임차인이 나가지 않으면 인도를 구하는 소송이 필요합니다. 보증금은 인도가 이루어지는 시점에 연체 차임과 원상회복 비용을 공제해 정산하는 관계에 있기 때문입니다.
임차인이 가게를 다른 사람에게 넘기고 사라졌습니다.
현재 점유하고 있는 사람을 상대로 절차를 진행해야 합니다. 점유자가 누구인지 확인이 어려운 경우 점유이전금지가처분 집행 과정에서 파악되는 경우가 많으므로, 소 제기와 함께 검토하는 것이 일반적입니다.
관리비만 밀린 경우에도 해지할 수 있나요?
관리비는 차임과 성격이 달라 연체 기수 계산에 그대로 포함되지 않는 것이 보통입니다. 다만 계약서에서 관리비를 차임에 포함하도록 정한 경우 등은 달리 볼 수 있어 계약 내용을 먼저 확인해야 합니다.
이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건에 대한 구체적 법률 자문이나 결과 보장이 아닙니다. 실제 대응은 사실관계와 증거, 법령·실무의 변경에 따라 달라질 수 있으므로 변호사와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.